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济南新闻频道直播:香港传真 | “地陷”困局 团结香港基金的追问与谜底

来源:镇江大港信息港 发布时间:2020-04-21 浏览次数:

  看法地产网多年以来,香港土地衡宇供应问题一直十分严重。

  相较去年仅是对“供应岌岌可危”作出预警,今年团结香港基金公布的《造地建房大落伍 权要繁琐待刷新》讲述,继续直指问题所在。

  4月20日,团结香港基金召开线上记者会,详细解读已往一年的土地衡宇政策研究讲述。

  “政府已往一年的土地开发事情几近徒劳,公、私营衡宇供应量均堪忧,衡宇供应危急将连续恶化。”字里行间,透露出对香港土地及衡宇供应远景的深深忧虑。

  基金会因此下调了未来五年的完工量展望,预计未来五年(2020至2024年)私人住宅完工量每年平均只有约1.6万个单元,较此前展望的每年平均1.85万个单元少14%。展望2025至2029年,土地供应将更左支右绌。

  公营衡宇供应量同样不容乐观,随后十年(2020/21至2029/30年度),公屋供应将泛起分外66000个单元的欠缺,公屋平均轮候时间估量很快突破六年大关。

  若何纾解当前困局,基金会给出解决问题的要害钥匙――增添生地大规模开发,刷新繁琐的土地生长行政程序。

  供应“地陷”

  私楼供应量泛起断崖式下跌于2019年泛起,这已经较预期来得早,且丝毫没有谷底回升的迹象。

  讲述显示,2019年私人住宅单元完工量仅有14093个,较2018年下跌33%,比政府的官方展望要相差30%。其中,单元数目供应过千的御半山以及单元供应只有数百个的“63 Pokfulam”和逸�Z・龙湾的完工日期,皆从2019年推迟至2020年。

  这主要归因于私人住宅修建工程放缓――由2018下半年最先,生长周期从买地到施工的每个阶段均周全放缓。无论熟地供应、上盖工程动工量,以至预售楼花同意书的批出量,都从已往一两年的高位大幅下跌35%至53%。

  就当下而言,私营衡宇展望供应下调的数字并未反映疫情的影响,但影响无疑也是消极的。

  “有不少地皮在2至3月时代歇工,现在已经复工,但能否追回进度仍然是未知之数。加上运输物流受阻碍,亦令修建材料运输至香港有延误。”基金会土地及衡宇研究主管叶文祺示意。

  事实上,为解决供应问题,过往在别无他选的情形下不得不依赖土地改划。然而改划历程的不顺畅也在很大水平上导致供应延误,这是供应欠缺的主要原因。

  在特区政府“先易后难”的原则下,现在较容易改划的土地大部门已完成改划,剩下的皆为较难处置的个案。而由私人生长商主导的土地改划,则往往因受到种种繁琐的权要程序而被掣肘,造成延误。

  公营衡宇完工延误的情形,在已往五年同样习以为常。讲述显示,约有73%的延误项目是建于改划地上。然而不久的未来,大部门已设计兴建的公营衡宇单元(61%)未来自改划地,因此公营衡宇的完工量预计将会泛起更多延误。

  具体来说,公营衡宇项目会受改划后的差别后续程序包罗设施及土地清算、土地收回与工程研究等所延误,以致无法实时动工。

  记者会上,基金会用实地调查的影像来直观说明“生地”变“熟地”的缓慢历程。以马头角宋皇台道与土瓜湾道的接壤位置为例,于2016年4月,该项目分区设计纲领图获得行政长官会同行政集会批准,改划完成。但因地皮局限内的现有政府设施重置影响进度,2019年该原有的公营衡宇设计被乐善堂申请以短期租约方式推行过渡性衡宇设计。

  面包供应不足情形下,做面粉的面包机运作也每况愈下。

  从讲述中可以看出,公营衡宇的土地改划进度正大幅减慢――2013年起政府物色216幅可作改划的土地中,仅有3幅于2019年间完成改划,剩余64幅的改划事情仍有待最先。

  此外,让供应陷入“地陷”困局的另一个重要原因,是《久远衡宇计谋》对香港衡宇现实需求量的严重低估。

  以数字为证,2006年至2016年时代,新私人住宅单元的完工量(12.6万个)远远未能知足同期居于私楼单元的人数增添量(51.1万人),这个时代每个私人出租单元的平均人数增幅高达16%。

  “组织预计每年的衡宇需求应为6万伙,而非政府预期的4万多伙。”基金会研究员潘灏仪如是示意。

  而《长策》接纳现时住户数目增进的推算方式,使得需求数据不合理地偏低,这令供应目的堕入不停被下调的恶性循环中。

  此外值得注意的是,《长策》亦忽略了已往的供应欠缺,每年政府在供应上均未达标,欠缺的单元不会于下年度追回。经统计,已往7年私人住宅完工量欠缺单元高达2.33万个,相当于两个太古城屋苑,而年均1.6万个单元展望完工量并不足以填补过往的累计欠缺。

  若何解困?

  供应断崖式下跌造成的最终效果,即是连续上涨的楼价及不停缩减的人均栖身面积。那么,若何纾缓土地供应困局?

  在各新生长区或新市镇生长均泛起差别水平延迟的情形下,过往依赖土地改划。但“改划用途对社区影响大,且供应量有限;另外在偏远地区则受到交通限制,无法有用供应”。

  基金会副总干事兼政策研究院主管黄元生进而提出,增添生地大规模开发。最理想的解决方案则是开发新生长区或新市镇,透过综合设计的方式大规模开拓土地资源。

  而要加速现时所有的土地开发项目,措施包罗但不限于土地改划、新生长区生长(部门通过土地收回方式举行)、土地共享先导设计、市区重修、铁路上盖生长,以及执行大规模的填海设计。

  仅仅找到土地是不够的,还需要把土地准备好。

  从面粉到面包的历程,刷新繁琐的土地生长行政程序,举行“拆墙松绑”亦属当务之急。若发现低效率及繁琐的程序应予以改造,制止削弱私人生长及重修的潜力。

  对此,团结香港基金提出了十项获业界人士普遍支持的建议选项,包罗授权一个中央小组,借此在所有设计及其他土地生长申请中,提供“一站式”的便利措施;明确界定各部门就生长/修建的审查/批核局限,为差别类型的申请订立法定的审查/批准时限,简化土地左券,制止重复举行民众咨询,设定土地及衡宇供应目的,优化补地价的厘定机制等。

  针对“过往政府在公营衡宇项目的披露事情极为不足”这一问题,基金会建议,政府应提高公营衡宇项目的透明度,令各部门在落实时间表上更有问责精神。通过一站式公然平台,向民众披露各个公营衡宇项目的进度,包罗有关的土地生长程序、修建图则提交、制作工程动工期与竣工期等。

  黄元生强调:“解决供应这一核心问题要思索的是,盘算我们需要若干的地和楼才气改善人均栖身环境;另外,还需要填补过往欠缺的供应。”

  《长策》和现实情形存在落差且恶性循环,症结是推算方式无法反映真实住屋需求。若现在的推算方式维持稳定,《长策》展望的衡宇供应目的预计在未来几年会连续下跌,不利于政府推进各项增添土地供应的设计。

  有的放矢,即是通过成立新的《长策》督导委员会,重新检视久远衡宇需求的推算方式。

  香港传真 | 一座城市里的地产周游与画像。

(责任编辑:徐帅 ),

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