地卖不掉了?!多城第二轮集中供地流拍来袭,地方财政会受影响吗?

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《中国经济周刊》记者 谢玮 |北京报道

地卖不掉了?!

从8月更先的第二轮集中供地,不少都会住宅用地流拍率大幅上升。

9月15日,杭州第二轮集中供地共出让10宗地块,然而却有9宗由于报名房企数目不达标,未能进入正式竞价环节。最终,10宗地里只有1宗顺遂出让。

无独占偶,这样的征象也在合肥、成都、沈阳等“双集中”(集中供应、集中出让)都会相继泛起,引起市场关注。有剖析称,住手现在已完成第二轮集中供地的8个都会,合计跨越100宗地或直接流拍,占所有供地总数的比例跨越30%,这样的情形已经类似于2007年下半年。

土地市场向来是楼市的“晴雨表”。造成近期多个都会土地流拍的缘故原由是什么?土地流拍会发生连锁反映吗?对于购房者来说,流拍意味着什么?

流拍潮来袭?

今年2月更先,都会住宅用地“双集中”供地政策在22个重点都会试点。住手6月尾,首批宅地集中供应收官。中银证券数据显示,22个重点都会首批集中出让合计成交785宗地,成交总修建面积1.05亿平方米;楼面均价9993元/平方米,较去年增进20.7%;平均溢价率15.3%,较去年提升1.6个百分点。重庆和厦门地价涨幅超80%、溢价率超30%,无锡、北京、杭州、南京超七成地块封顶成交,长春、青岛、郑州底价成交地块占比超75%。超出预期的数据瞬间点燃了市场热情。

然而,随着各城第二轮集中供地陆续开启,土地市场却溘然遭遇“寒潮”。

9月15日,已延续4年稳坐“卖地”大户的杭州,第一次在土拍市场受到冷遇。集中挂牌的9宗地块由于报名房企数目不达标(3家以上),未能进入正式竞价环节。最终,10宗地里只有1宗顺遂出让。

有看法以为,杭州第二轮集中供地遇冷的特殊缘故原由是,流拍的这几幅竞品质地块,拿地门槛很高。凭证参拍细则,竞品质地块项目,需要房企先提供建设方案,方案通事后才气进入竞价环节,竞得后楼盘需要通过验收,然后举行现房销售。若有用申请文件不足3份,则作废竞买报名资格申请。因此,此类土地的供应和成交显然遇冷。

然而,遇冷的却并非杭州一城。

作为土拍规则调整后首个重启集中供地的都会, 福州先是挂出26幅地块,随后先后宣布2宗地块因出让方案调整暂缓出让。9月7日,就在正式土拍的前一天,福州市自然资源和设计局又宣布通告称,因出让方案优化,4幅地块作废出让。最终,福州成交13宗地块,尚有2宗地块流拍,5宗地块终止出让。

随即,9月10日,济南第二批集中供地收官,开拍前55宗挂牌地块中,18宗地提前终止,成交37宗,所有底价成交。

9月11日,天津第二批集中供地收官,挂牌的61宗宅地中9宗停牌,2宗流拍,31宗底价成交。

9月14日,成都公共资源生意服务中央宣布通告称,原定于9月15日―17日举行的成都第二批集中供地,有17宗地因故终止出让。最终,原设计出让的75宗地块,只剩58宗继续出让。3天的集中出让成交52宗地块,6宗流拍,成交地块里有38宗底价成交。

9月15日,在第二批集中供地前夕,合肥土地市场网发通告称,将26宗地块中的18宗延期出让,并由拍卖出让转为现场挂牌出让(编者注:拍卖要求3家以上加入,数目不够则改为挂牌),挂牌日期为9月16日至29日。

9月15日,沈阳市自然资源局宣布通知,第二轮集中供地的46幅土地中,共有24宗地块提前终止出让,只剩22宗地进入招拍挂流程。最终,本轮出让仅有19宗地块成交,3宗地块流拍。

这不禁令市场叹息,房企拿地起劲性削弱,房企真的怕了吗?

9月中下旬,南京、广州、重庆等多个热门都会迎来了第二批集中供地。在这些热门都会中,不少都会叠加了拿地政策调整,在“三道红线”、债务到期和融资新规的大靠山下,房企的拿地态度耐人寻味。

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房企不起劲的风险值得关注

集中供地却遭遇流拍,供应与需求不相匹配,这显然不是令人知足的效果。

那么,造成重点都会大面积土地流拍的缘故原由是什么?

易居研究院智库中央研究总监严跃进向《中国经济周刊》记者剖析指出,类似杭州的流拍,从直接缘故原由看,和竞品质的约束有关。竞品质涉及的事情量更大,即房企需要在品质优化方面不停做方案,加大了房企拿地和开发的成本。同时一些竞品质的项目约束对照大,包罗现房销售等,这也会使部门房企举行回避。以是此类竞品质地块后续若何更好地推向市场,真正吻合房企拿地的意愿,也是异常要害的。

“现实上房企泛起这样的征象,应是值适合前重点关注的风险点。” 严跃进向《中国经济周刊》记者示意,近期关于房企债务和谋划压力大的案例不停增多,各种担忧确实增添。而从房企投资端的动作看,拿地事情压力很大,或者说企业资金面状态恶化下拿地起劲性削弱。以是需要不停关注房企拿地的意愿,否则房企拿地节奏放缓,对于各地土地供应目的的完成是一个较大挑战。同时,类似拿地意愿削弱的情形,也说明各地管控中需要起劲谛听房企的心声,自动为房企减负,真正让房企介入到土地供应和生意的市场中。

中财――中证鹏元地方财政投融资研究所执行所长温来成则向《中国经济周刊》记者剖析,今年以来天下继续坚持“房住不炒”的原则,也对市场举行了响应的政策调控,还约谈了一些父母官员。从9月宣布的70个大中都会商品住宅销售价钱更改情形来看,房价涨幅确实呈回落的趋势,再加上经济仍然处于逐步回落态势,势必会对土地市场发生影响。

温来成称,再加上前些年房企盲目、激进扩张,许多企业发生了高欠债问题,更有恒大、中原幸福等泛起显著谋划难题的房企。在“三道红线”、融资政策收紧防止房企无序扩张的压力之下,不少开发商的资金链很受影响,纵然想拿地,也是心有余而力不足。这使不少地方 *** 在招拍挂历程中,一再泛起流拍征象。

“实在照样由于房企拿地面临许多压力,一个是资金的压力,这是当前房企所需要注重的地方。另一个是拿地自己的压力,一些地块的要求较高。”严跃进直言,恒大事宜自己对于其余房企直接影响小,然则反映了共性问题,即类似恒大这种大房企都有这样大的压力,那么其余房企压力估量也不小。

在严跃进看来,当前土地市场需要关注过冷或流拍等问题,充实说明晰市场的新动态和新情形,总体上说,当前一些大都会或热门都会也泛起了降温,这都是需要注重的风险。后续预计土地供地和土地生意方面的政策或有调整的可能,值得考察和期待。

那么,对于购房者而言,土地流拍释放出哪些信号?

严跃进剖析称,从消费者和购房者的角度看,近期会关注房价的下跌情形和银行信贷等,流拍等关注会对照少。然则反过来看,流拍事宜多了,或会有楼市不景气的预期和判断,这会使盲目看涨的心态削减,这是很要害的一个内容。

会影响地方财政收入吗?

国有土地使用权出让收入是地方财政收入的主要泉源,不少舆论担忧,开发商不起劲,最直接的效应是地方土地财政收入锐减。

“从地方财政角度来看,房地产市场的相对萎缩,稀奇是土地价钱的下降,对于地方财政会有响应的影响。” 温来成向《中国经济周刊》记者直言,这在以前直接显示为来自土地出让金收入的下降,现在还泛起了一种新的情形,“地方 *** 刊行的专项债券,现实上大多数是以土地收入为送还泉源,稀奇是对于快要到期的债券,若是土地价钱泛起问题,可能影响这些债券的还本付息。”

“连锁反映是显著的,流拍就说明供地没完成,自然会对地方 *** 有压力。而且流拍也影响了项目的供应,影响衡宇工程等投资。”严跃进向《中国经济周刊》记者剖析称,不外“流拍”还不至于会成为常态,土地市场自己有博弈看法,类似流拍也会倒逼地方 *** 修正土地供地规则。当前估量各种新政策也在路上。从生意角度看,流拍显然影响了正常的供地节奏等,以是不是好事。固然,流拍也说明市场降温,这意味着政策会有缓和的可能。

事实上,就在今年8月,相关部委曾召开闭门 *** ,要求各城第二次集中供地的宅地溢价率不得超15%,且不得提高起拍价,这被视为是限制地方 *** 的土地财政依赖度。

而若由于流拍改变政策预期,是否意味着房地产市场“绑架”了地方财政?

“流拍的征象是暂时性的,也是正常的市场行为。” 温来成直言,“就像房价一样,不能能永远上涨。从久远来看,我国需要相对稳固的房地产市场,既不能让房价暴涨,也不能让房价暴跌,要让市场各方能够形成稳固的预期。”

“我国的城镇化率还处在提高历程中。” 温来成弥补道,现在中国人均GDP才刚过1万美元,生长的空间依然很大。都会化还会继续、优质的屋子还需要供应,从久远生长角度看,也需要稳固的土地市场。

责编:杨琳

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